如何才能控制房租？
最近几天涨房租的事吵得不可开交。其实，除了一线城市，二线及以下，租房并不是问题。之所以声音那么大，是因为身处一线的年轻人，包括掌握舆论喉舌的小编们，真的是房租压力太大了。而没有压力的主编们，天天听小编们的抱怨，也觉得问题真是太大了。而二线及以下，房租问题并不明显，也根本不存在互联网时代掌握舆论的主编和小编，所以那里的情况，人们几乎不关注。
于是现在两个声音：一是胡景晖由于跟我爱我家的恩怨，反手扔出几个大地雷，民众一拥而上，痛骂资本；二是立即有所谓“冷静”的声音，指出资本无过，主要问题在于供给不足、以房控人。
房源供给不足这个问题在部分城市是明显的，但资本完全无过就纯属无厘头了。金融产品和补贴每次能推高什么，不需要再用更多事实教育老百姓了。
那么如何控制房租呢？我一直认为，控制房租其实比控制房价还难。不识人间烟火的学究们通常认为，应当彻底放开房地产供给，只要房子建得够多，房价和房租就都下来了。这么纯粹而美好的世界，也不知道在哪个星球上有过，说得好像资本主义历史上从来不存在周期和垄断一样。
但不是没有办法。
在我看来，**控制房租最好的办法，是发展长租公寓。最终由几家企业把租赁房源全部集中起来，政府再以租赁指导价的方式监管这几家企业就可以了。**届时房东已经习惯了签给长租企业，散租市场逐渐退出，房东再想要散租难度就很大了。这个指导价，最终是个博弈，定得合理（适当或者哪怕稍低），大多数房东仍可以接受；定得很不合理（过低），长租制度会自然瓦解，再次回到散租状态。在这个制度下，房租会相对稳定，并且，那些保障租户权利的举措，才有实施的可能。
当然说起来容易，做起来难，因为房源要如此集中，肯定要经过惨烈的市场竞争，而在资本看来，垄断的诱惑是如此巨大，因此“抢房源”就成了自然而然。
如果一直抨击长租公寓，将导致房源长期散乱，**散租市场下，政府出台任何指导价或者具体措施，都对房租上涨无法产生最终影响。**因为租客面对房东个体时，一切都是房东说了算。租客可以抱团骂自如、蛋壳，这是公共事件，舆论会关注；但如果一个租客去骂一个房东，谁会搭理呢？
那么当前阶段应当注意的到底是什么？是长租公寓背后的资本冲动。也就是，要避免资本短期逐利的投入，导致恶性市场竞争（以资本补贴来高价抢房源），使长租公寓的动作变形，短期抬高价格，同时让长租企业承受过度的补贴负担（无论是以哪种金融表现形式）。这点，长租公寓企业其实要与政府达成共识，长租企业之间也要达成共识。
如何使企业的市场竞争，在资本介入后，不对社会造成负面冲击，是这个时代随时面临和需要解决的关键问题。如果我们有一批企业，开始适应平稳、长期而不那么极速的发展，这个社会，就有可能更趋于平和。
站在租客角度，不应反对长租公寓，更不能期待长租公寓企业没有利润空间，而应去反对资本的短期趋利危害。这也是政府应当监管的重点。
上述，就是一位曾经参与过房地产行业立法的房东所作的表态发言。
以上。
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timofan2018-08-22 14:37:16
经验：首先开发商开发大型楼盘的时候必须有一定比例的出租房，不能全部是卖的，其次德国有很多私有形式但是不以盈利最大化为目的的公司做住房公社，他们手头有很多出租房，中高低档次都有，租房者入社大概交一笔人民币1W到2W的入社金，基本可以保证能拿到一个社会平均租房价的房子租，退租的时候可以拿回入社金. 此外这些公司有一部分房子需要拿来做低租房，仅供拿到政府低收入证明的个人申请. 此外政府要求任何高档社区，哪怕是高端别墅小区，附近都必须同时有可租的房子和一定的廉租房，保证社会分层不要太严重，不能大规模出现贫民区.
作者
德国的经验好
史旭升2018-08-20 18:06:36
谬论，纯粹是以静态思维看问题。不存在资本垄断，只存在权力垄断。凡是政府干预的行业，只有两个结果，要么价格飞涨；要么价格不涨，但是供给不足，需要排长队才能得到。住房教育医疗行业，以及其他各行各业，你可以对比下有政府干预和没政府干预的结果。
作者
持这种观点的自动取关，没功夫教育你们
Harry2018-08-20 17:55:18
不同意这个观点
作者
你一定是房东，因为租给长租公寓企业要比直接租给租户，年租金少15-20%。
淡之逝2018-08-20 18:55:32
像电，石油，核产业等需要政府控制可以理解，要是租金还要靠政府控制，那最后会演变成什么样的畸形产业，作为您的忠实粉丝，无意冒犯。而且最后就剩几家公司真的不会形成垄断嘛，利润低谁愿意干呢，即使愿意但尝到甜头会停止嘛。。。。
作者
很简单的问题，对抗几个企业容易，还是对抗几千万房东容易？
Junkai2018-08-20 18:11:52
依照各行业现状，几家长租公寓寡头垄断市场后，利用资本反向干预指导价格的制定，进一步推高价格的可能性也很大
作者
涉及稳定的问题，没得谈
maki2018-08-20 18:02:12
————如果我们有一批企业，开始适应平稳、长期而不那么极速的发展，这个社会，就有可能更趋于平和。 作为看过您在2016年房地产4篇并得到收益的读者，这是我第一次留言，对这句话不能更认同。 另外，虽然有些迟，谢谢您当年的4篇文章，经济和头脑都得到了非常大的改善。
作者
很高兴，不迟
陈然2018-08-20 20:38:53
租客担心房东随意涨价，随意赶人；房东担心租客来路不正，损坏房子。这本质是双方的信任问题。租房中介起的作用应该就像支付宝，解决这个信任问题，房东租客才能同时满意。 政府面对几家数的过来的中介，监管自然容易的多，腾出手来辅以法律手段，比如对中介平台上每个个体建立信用体系，约束房东租客的不良行为。 私以为政府制定指导价并不是有效的方法，能做的是应防止中介一家独大，形成垄断；让几个玩家互相争，有竞争他们自然会想办法降低价格，提高服务；或者让国资进入这个市场，成为代表国家态度的一极。 信任问题解决的好，散户交易自然萎缩。但是散户交易不应该扼杀消除，多一些容忍度多一些弹性。
张马冀2018-08-20 19:23:29
长租公寓或者个人散租，都应是市场行为，有利润，才能支持正常的房地产行业健康发展。但是，市场行为应该受到监管，国际上有成熟的经验，比如加拿大就有由政府编制偏向保护租客的租约，和房租上涨的限制，以及高效的争端调解机制。基本说就是房租签订后，房东不可以随意涨价，只可以在房客续租时按最高以当年CPI涨幅为准的增长房租。除此，还有一些其他调解限制手段。其实，房价本身的虚高才是罪魁祸首，等房地产税来临，房产的投机性和投资性才有可能开始纠偏，届时，房租作为房产投资属性的现金流特点，才会甄别出房产的价值。那么，畸高的房价怎么和很低或者负现金流来验证呢
作者
基本都赞同
，2018-08-20 18:23:27
以租客的角度，目前来看，直接找房东租房是最好的，长租公寓牵扯到服务费、管理费、房租溢价等，价格相对较高，散租中介更是不靠谱，（比如郑州这边的托管公司，经常跟租客打到派出所）反而直接找房东租房，能省去很多麻烦，价格也是自己谈的
作者
很多房东并不想直接面对租客，因为对租客根本不了解，虽然能多收点租金
邵钰杉Yushan2018-08-20 20:00:21
同意房租不是完全由供需决定的观点。短租房很大程度上是边际定价，几家中介足以改变整个市场的价格。
姜非2018-08-20 18:46:16
赞同，管理一团散沙和管理几家市场巨头，难度不是一个级别的，但要注意公权力不能被资本影响。
弹剑而歌2018-08-20 18:09:02
那么，如何避免这些企业变成吃完上家吃下家的中间商呢
作者
没有利润哪来服务，关键取什么，舍什么
夏日虫儿飞day2018-08-20 17:57:54
我本人今年把家里的房子都签给了长租公寓，虽然有些矛盾，但总体来说比散租强太多了。支持这种形式！
Ken2018-08-21 10:31:41
（二十）要万分警惕公权对私权的侵犯。不要替魔鬼打开潘多拉的盒子。（二十一）市场经济条件下，各主体自主博弈自担风险，愿赌服输无怨无悔。政府经济条件下，各主体赚钱开心，赔钱骂管制。这是人性。如此下去，维稳成本会越来越高。不知可有体会。（二十二）房租管制，获利的是小部分主管当事人，吃亏的是业主、租户和全社会。（二十三）不要故意造成短缺，然后当小狐狸来分饼干。小熊们也不傻：要么暗潮涌动，要么转移资产去更尊重产权保护的国家。（二十四）这种示范效应，会强化国民契约精神的扭曲：按市场规则做事会吃亏，去找政府抱大腿才能赢。（二十五）扭曲的国民，无法支撑大国崛起。（二十六）政府做起恶来，隐蔽而深远。我们将会与自由民主法制背向而行。
PasserBy2018-08-21 00:07:46
主要政府手里没有足够的房源，政府手里若有几万套房源在出租，这个价格足够决定整个市场价
草芥2018-08-20 20:09:43
可能涉及到自身了，我觉得你有点主观了 ——我自以为的
作者
我同意你的观点，我讲的是可行的操作方案
Mr chan2019-04-16 00:02:13
按照德国经验，培育多层次租赁市场是可行的方案，纽约也给出了租赁指导价用于平抑市场，所以一线市场加大租赁供给指导中端价格没毛病，同意前半部分。不同意几家长租公寓垄断，政府和企业必定合谋追求短期利益，其实只要规范市场租赁立法，违法严惩，租赁企业多一些也无妨，充分竞争有好处。
金牛2018-08-24 12:52:24
作为您文章的忠实读者，这篇文章我不能苟同。广州周边的城中村，村民基本上都是房东了，只要是备案了出租屋，签订了谁出租谁负责的责任书，基本上没有什么大的问题。而且房租还比较便宜！市场供求关系决定的价格。这样的房子一旦签给租赁公司，结果可想而知。
作者
没有人能强制签约，长租公寓要挣钱，只会存在于特大型城市
老菜2018-08-22 23:53:10
说到底，房租上涨是市场调节的结果，也可以说是政策错峰的结果。只有在租金即使上涨仍较当前按揭买房合算的情况下，才会涨。作者已说管理几个企业较管理散租房东容易，侧面也应该说明散房东想要抱团涨价更为不易。 使用长期公租房，如果房源不足价格低会出现寻租，房源足价高又会促进散租市场，足而价低，又没有利益可吸引资金进入。除非有大动作足以形成公租房主导的格局，否则仍然是散租的补充，甚至弄巧成拙成为帮凶。
作者
在中国一线租房怎么会划算，只是因为买不起而已
Ken2018-08-21 08:46:47
（九）一旦寡头形成（制定行业标准、形成行业风气、政府配合建立许可制度等等），产权人利益受损的结局是无法逃脱的。“用脚投票”的代价很大，多数人会求安稳而选择忍辱。加上“舆论引导”的迷惑性很强，一定会形成“一鱼两吃”。（十）利益面前，人人皆魔鬼。特别是政府。
作者
房东本来就是体制受益者，不要拒绝这个身份
Ken2018-08-21 08:39:29
（一）什么危机？价格波动，还是人群流失？大家都看信号，跟着信号决定自己的行为。只要信号不失真（造价或者舆论引导错误预期），市场就会自动调节（最先挺不住的流出，然后向上层传导），出租率就会下降，然后就会引起价格向下。这不是很正常的市场现象么？（二）这里指的“大国企那一套”，是指“企业经营严重偏离市场而受政府影响”，其作用等同于国企。一个经营销售需要政府“窗口指导或者约谈”的企业，无论其所有制如何，本质上都是受政府控制，失去市场活性。（三）推而广之，您的思路是“造成市场寡头垄断然后政府接手予以指导”，是典型的国家资本主义行为。水电气军工核能这些也就算了，微观民生能不能放市场一马？（四）建立完善的市场制度（透明公平严刑峻法），就不会产生危机。市场效率偶尔也会出错，但本质是回归，是小概率事件。大部分危机，其实是管制造成的（扭曲了一个要素，结果在其它要素爆发）。
作者
市场自动调节，是教科书上“美丽的故事”
老玉米2018-08-20 21:51:53
没看出这是站在租客立场的观点。
宋如栋2018-08-20 20:36:07
散租的时候，真的是房东说了算吗？租客纠结一帮老乡不肯走，警察以经济纠纷为由不管，这个时候是租客狠好不好？
作者
大城市基本不可能
春风2018-08-20 19:04:24
资源具有天生的吸引力，一线城市的某些变态效应恐怕是很难解决的，资本游戏其中，可以得意忘形，也能灰飞烟灭，政府只要兜住底就可以，让贫民有一条生路，其它的让这些熔炉去把一切百炼成钢吧。
枫燎2018-08-20 18:55:14
其实可以两手抓，长租发展中高端，偏中低端继续散租，两手都有其人群存在，无必要一刀切，利用法治，制度服务供求双方，各取所需！
作者
没人能够一刀切，都会存在的
陈一 icy2018-08-20 18:38:25
作者的设想终局很美好，私以为反应了作者基本的经济主张，即中国特色的市场经济？通过政府指导/管制来试图避免自由资本主义内生的周期？政府推动发展长租的阳谋本身就是有通过公租/集体土地长租/保障房等来获得租房市场部分定价权的目的（包括推共有产权房也有获得房产市场定价权/控制权的目的），推广发展阶段确实需要借力资本，但妄图获得垄断暴利的难道不担心未来混改讲zz么2333，当然本来其实就是肉烂在锅里的
作者
上述比较普遍化的评论看似能够解释很多问题，其实什么都解释不了
暗夜微光2018-08-20 18:21:22
趋势所向
开心颜2020-10-12 13:04:01
长租可以是门好生意啊。对不同租户的了解，房屋的装修维护等，是有一定专业性的，做好了可以让生活更美好。接触过一些以此为业的散租房东，乐在其中。但别来资本补贴高价收房抢流量堆市占率这类所谓“打法”。站在今天的时点回看此文感慨更多。
深蓝2019-06-08 12:06:16
这篇文章的观点不能认同。如果房东是散户，那么租客还有一些议价能力。如果是长租公寓，那么租客只能是价格的接受者。别指望政府指导价，没用的。其实只要推出房产税，租房市场的供应量就会增加，房租自然会下降。
星际虫洞SgrA*2018-08-30 23:47:13
德国的办法不错，靠垄断控制，不靠谱
不以物喜，不以己悲2018-08-26 00:06:45
钱迷心窍
“零点"2018-08-23 09:47:08
长租个人理解，有点像股市里的龙头股，具有强示范效应，从目前的报道看监管思路应该和股市里管游资一样的[破涕为笑]
“零点"2018-08-23 09:17:43
巨头也不是容易管理的，做到大而不能倒，能对政府政策产生很大影响，至于监管，从现有监管状态看，过度监管现象还是比较多的，表现最多的是事前不作为事后太极推，当然散租的也会有问题，个人比较倾向于多种主体的供应结构+适当监管[笑脸]
作者
长租能占到20%市场就不错了，直租肯定为主，因为长租成本其实很高
HPEK2018-08-23 00:41:50
1.如果由上层牵关头形成几个垄断公司运营长租公寓控制租房价格的前提至少是租售比高，或者自由买卖。否则行政干预各种堵会把房产市场彻底消灭。 2.一线城市当下的租金没有当下房价的月供高，租金高也是地价的的一个反应，锅为什么全由房东和中介来背。游戏出现无解，设计游戏的人也应该负责。 3.不像水电油气通讯网络，租房属于个性化产品，房源租期与租客的匹配，线下带看，设施损坏维护，都须要运营成本。如果由垄断国企正式员工运营，成本会高到天上去。效率想必像中国邮政一样。最后还不是由租客买单。 4.市场虽然有弊端，但计划也不是万能的。
作者
这篇文章一句“国企”都没有提，这些“如果”从哪里来的呢？
万海龙2018-08-22 09:30:12
操作上来说，直接管束几家大型租赁公司巨头确实更容易下手，但不知道是否会因行为各方博弈，变得跟房地产调控一样。
Ken2018-08-21 10:18:31
（十一）您这就有点“劫富济贫”的意思了。无论业主占有多少财富，只要是合法所得，都应受到保护不收侵犯。不能因为在这个体制下致富，就有义务忍受非法侵占。（十二）收割屌丝选票，再让业主买单？（十三）房租上涨的根本原因是供需矛盾，资本是看到了这一点才合法的进行运作（炒作）。咱们试试依法治国，如何？（十四）为什么不从供需矛盾入手，解决房租上涨问题？为什么一产生市场调节，就要动用行政手段胁迫一方让利？（十五）政府经济就不是“完美的故事”么？都在追求完美，但更实际的是不断迫近，并在过程中完善。（十六）其实要看选择相信什么：究竟是“政府经济”更有效，还是“市场经济”更有效？（十七）为什么口号喊的震天响，一到具体问题，就向前者回归？（十八）离谱的租售比，要靠涨租金拉平。（十九）政府的哄抬地价和天量放水，把房价拉到现在的水平。然后再出面抑制房租，专坑业主？
作者
把你的留言完整显示出来，因为代表了很多房东的心声，租户也可以感受一下。
Ken2018-08-21 08:40:01
（五）改革开放在关键中，我们要万分警惕这种打着“危机”“维稳”借口，简单粗暴的乱伸手。（六）为什么不用“市场化”的手段（加强供给、鼓励迁移、合理规划、资源均衡），而非要用“行政化”的手段（窗口指导、约谈、发文）？这过程中，不但扭曲市场资源配置，还认为创造寻租空间（恐怕这才是根本动力吧）。（七）当市场寡头和政府形成联盟，剩余的所有人都将是受害者（产权人和承租人）。而恰恰是前两者，不创造任何链条价值。（八）从市场经济的角度看，这样的联盟将有更大的欲望和力量推动房租上涨。
作者
不能聚焦的问题，没有讨论的基础了
Ken2018-08-21 07:15:01
（一）“控制”房租，可以用左的思路，也可以用右的思路，关键要看哪个更有利于恢复“生产要素的均衡配置”：而这正是人民期待的改革和开放的目标。（二）您的办法感觉就是前苏联管制的那一套，搞大国企全面控制，真的很狭隘。（三）如果真如您所说，相关法律是由您这种专家参与的，我就很理解为什么中国的法律一直落后于社会的实际发展了。（四）感到悲哀。（五）看来只有等您这代人都退出历史舞台了，中国的改革开放才能有根本性的进步。
作者
作为房东，我认可你的观点。但我很清醒的认识到，以一线每年10%的房价涨幅，社会不堪重负，多一份收益，多一份危机。此外，通篇我没有提“国企”，房价管制不涉及所有制问题，并且我没有讲参与了最近的立法。最后，我已经讲了，如果政府拟订价格不合理，房东是会用脚投票的，这就是胡景晖在一线长租普遍化之前提出指导价，但实际不可操作的原因。
Ken2018-08-20 23:49:05
（一）您的这种“控制”是以损害业主利益为前提的，不赞同。发达国家有控制，同样也有针对业主的各种补贴和免税政策等等。请不要断章取义的选择论据，谢谢。（二）“价格是市场信号，用于指导生产要素匹配”。请深刻理解经济学基本原则。生产要素包罗万象，其中也包括人群、生产成本等。房租高，市场会自动调节，产生转移、流动和变革，而后者恰恰是打破资源分布不平衡的动力。（三）中国的“控制”与国外的“控制”有着本质区别：简单粗暴的拍脑袋行政干预，跟市场基础的行业协商，还是有区别的。（四）政府该做的是宏观调控（促进资源均衡分布、合理匹配供需、保护私有产权及附属权益），而不是生一大批儿子伸手到民生的各个微观领域。（五）“维稳”是个万金油，用来肆意扩张公权力对私权的侵犯：公平正义资源均衡自然就稳了，也不用维。不拿出诚意解决这些问题，打着民生的旗号趁机扩张公权，只会掩盖缺陷和加重扭曲。（六）这是制度倒退，重回“房管局”时代。
作者
你太小看业主了，仔细读每句话吧
宋如栋2018-08-20 20:45:50
我是上海中环内的房东，别说不可能，遇到很多次
作者
自如欢迎您
Xhui2018-08-20 20:37:39
赞同您。租客们在租房市场是弱势地位的，需要政府制定指导价格来保障我们的权益。而企业间的恶性竞争，扰乱市场的行为应该受到严重处罚，尤其是涉及民生的行业。中国企业间的恶性竞争真的太多了……
草芥2018-08-20 20:07:28
我们要考虑其根本原因还是在于住宅过分货币化、住宅收益率、政策导向三者之间的问题！这不是个新问题，也不是哪一个单方面推动的问题，租金没有跟上房价是一个长期问题，稀有资源被过分追捧也是市场化行为，政府由于过分参与市场而在其间没有起到应有的疏导作用也是应有之义！这波风刮过来了，也说明一个问题：大城市的所谓自以为收入不高但是比大多数人生活的好的人（有点拗口），他们承受力还有空间！
小狮子2018-08-20 19:56:57
把人从一线，超一线推走之后，什么都白搭，房租再高，人不租或者少租了还是要回到起点。说白了一线还是有市场，二线城市目前还没这个问题。
淡之逝2018-08-20 19:48:18
那美国的四大石油公司为什么监管难度很大呢
作者
因为他们是石油巨头