从资产配置的角度看自住房产
提到资产配置总是不得不提房产，对于大部分人来说，自住房产是个人资产中占比相当高的存在，对于资产配置的影响举足轻重。而且，自住房产又不能完全等同于一般房产，不论是从投资还是从消费的角度看，区别还是很大的。
之前在资产配置的原则中提到，在进行资产配置中应该充分考虑到非金融资产的影响。自住房产作为一项重要的非金融资产，应该如何考虑也是个不小的问题。
我的看法
讨论自住房产首先要划分投资属性和消费属性。就投资属性而言，我认为自住房产其实可以看做是抗通胀债券；至于消费属性，就比较多种多样了，大家都有不同的需求。
提到房产的投资属性，人们总是先想到升值、贬值等房产自身价值的波动。但是对于住房而言，房产本身价值的波动反而没有那么大的意义，反倒是对于现金流的影响更值得思考。这一点和投资性的房产有很大区别。
自住房产与投资房产的区别
对于自己的住房，我倾向于完全不考虑房产自身价值的波动，涨也好、跌也罢其实除了心态真的没多大实际影响。
首先从短期（10 年以下）来看，房产由于是自住，即使房产增值也不太可能卖出变现。即便是改善性换房，也不过是左手倒右手，一买一卖，本质上也不是变现。所以短期来讲，自住房产的价值变化，只是纸面上的数字，一种心理暗示而已，并没有直接的经济价值。
再看长期（10 年以上），从发达国家房产市场的上百年历史来看，房产价值的波动总是向通货膨胀的走势靠拢。而且由于折旧和维护需要，房产的长期价值增长甚至还略低于通货膨胀率。
所以，不论是从短期还是长期来看，对于自住房产而言，房产自身价值的变化都只是一个次要因素。相比于房价的波动，对于我们影响更大的其实是住房所带来的现金流收益。
自主房产的投资意义
读过《富爸爸》的朋友可能对作者的一个看法印象深刻，「（自住）房子是你的负债，而不是你的资产」。我个人对这个看法一半认同，一半反对。承认的部分是基于自住房产的消费属性，反对则是由于住房其实也有部分投资属性。完全无视投资属性也是过于片面的。
自住房产的现金流收益
自住房产实际上是会产生收益的，因为住房免去了房租支出，也彻底隔离了通货膨胀对于房租开支的影响。性质和抗通胀债券很相似，而且不但抗通胀，还有间接的利息收益（节约的房租）。
说债券大家可能没有什么直观的概念，所以这里就用我们熟知的银行固定收益理财来说明。房产的作用更像是一个收益随通货膨胀上涨的固收理财，我们只需要关注理财的「收益率」，而很少关心理财自身的大幅度增值。
那么自住房产的收益应该如何计算呢？我个人比较喜欢《富爸爸》的计算方法：
- 净现金流 = 房租收入 - 每月还款本息和 - 维护费用
- 一次性支出 = 首付款 + 交易费用
这样一来可以把房产作为一项投资考虑，而不必分别考虑房产和负债，极大的简化了计算成本。
不过，对于国内的很多房产，最终计算出来的收益可能是负数。这是由于国内过低的租售比和较高的利率导致的，算是一个特殊国情吧 😷。
划分消费和投资属性
我倾向于按照基本生活需求面积来划分。
先确定一个能够保障日常生活的基本人均面积。从我个人的经验来看，人均 20～30 平米已经完全足够（净室内面积）。再通过适当合理的布局，已经可以过得非常舒服。
如果一家三口购买了一处 100 平米的房产，假设按照基本人均需求 25 平米计算，则是 75% 投资属性，25% 消费属性。计算房租收益时，也应该仅仅按照 75 平米的面积来计算，因为消费部分不能产生收益，或者说即便产生了收益，也被消费掉了。
由于房产同时兼备投资和消费属性，所以以投资知名行消费之实的例子也不少。富爸爸之所以认为「房子是一种负债」也是出于这个逻辑。
在资产配置中的应用
在资产配置中，考虑自住房产的目的是为了让资产配置更加全面合理，充分覆盖到自己的实际风险承受能力。拥有房产的投资者，在投资中往往有更高的风险承受能力，本金也适合更大比例的投资于高波动性的资产。（有一种例外情况，如果房贷还款压力非常大，房产反倒会导致风险承受能力的大幅下滑）
假设 A 拥有存款 100 万，其中 20 万用来支付房屋的首付，余下的 80 万全部投资股票指数基金。虽然从本金的角度看，A 是满仓股票类投资。但是如果考虑非金融资产，A 的实际配置是 20% 的抗通胀债券，和 80% 的股票。由于住房自身的债券属性，也就大幅度降低了投资者对于其他债券的需求。
如果没有有效考虑房产的影响，只考虑本金，80% 投入股票类投资，20% 投入债券类投资。最终的结果就变成了实际上 36% 的债券类投资，64% 的股票类投资，大幅度偏离了自己当初的预期目标。
总结
以上就是我对与自住房产在个人资产配置中的看法，再简单总结一下：
- 自住房产对于个人投资而言，可视为抗通胀债券 + 消费品。
- 投资属性的收益率 = 净现金流 / 一次性开支。
- 我们有必要合理的区分房产投资属性的部分和消费属性的部分，做到心中有数。
PS：最近行情稍有起色，又有朋友开始咨询是不是可以入场，在此一并回答。
- 从估值角度看，当前的市场整体比较便宜，是个入场的时机，和行情的好坏关系其实不大。
- 如果是选择定投或者资产配置策略，其策略本身已经涵盖了对于波动的考虑，没有必要再叠加人为的判断（而且多半还是错的），坚持当初的计划策略就好。
许2018-09-27 13:38:45
虽说是自住房，但如果跌了还是十分非常炒鸡地不爽
猪小凡2018-09-27 13:39:23
有跟随也谈钱进入理财市场，建立了很多相对正确的观念，先谢过～ 后来有看E大的一些数据回测，在不好的时机，即使被动指数基金也有一直无法盈利的风险，甚至是3～5年。不知道钱君怎么看～
作者
分策略看，如果是一笔 all in，买点很重要，但是大家普遍没有预测买点的实力。 如果是定投，买点就没那么重要，因为在时间上非常分散。 如果是资产配置，就要看个人需求和初始的仓位配置了。比如说 E 大，初始仓位是全现金，对于高位自然不惧。
Lynn2018-09-27 23:42:18
一直觉得，自住的话，够用就好，打扫又方便[破涕为笑][破涕为笑][破涕为笑]
作者
当我搬进小房子的时候，我想着“嗯，以后拿东西方便了”。??
TT9292018-09-29 10:51:44
全款买房合适？不是贷款越长越划算
作者
有个概念偷换了，在确定贷款的前提下，期限长可以降低还款压力。但是这不能说明就应该贷款。贷款问题得综合看： 1. 国内住宅租售比普遍不到 2%，贷款利率则 5% 以上，相当于 -3~-4% 的利差。 2. 那个朋友家里有借款，相比于有利息的商贷，借款大多没有利息，显然更划算。
流萤月2018-09-28 09:15:06
我爸妈给我买房没有从银行贷款，家里积蓄加上亲戚朋友借款买的。从我个人看法来说我是比较认可贷款的，这样不会占用整个家庭的现金，面对突发的变故抗性应该会高。我父母考虑是一次全款这样我以后的压力很小。现在还有20w的借款，本人也是毕业一年工资也还不够高，现在还款99%现在也还是靠父母，我现在能力还是出小钱。可怜天下父母心
作者
国内环境全款买房挺合适的，因为利率比较高，而且你父母借钱应该没有或者非常少的利息。你可以把这套房子看作是收益 7% 左右的理财（贷款利率 + 租售比）。
Chenbo2018-09-27 15:34:01
消费属性和投资属性的划分比较有见地。 另外，其实可以说得更直接些。要追求财务自由，自住房应该够用就行，不要买太大的。
双木2018-09-28 09:39:01
您好，博主。我基本把您所有文章都看了，受益匪浅。但有一点我不明白，我知道通过资产配置将钱输入进去，如果实现了财务自由(即收益等于工资)，那个收益是怎么来的呢。因为尚在学习之中，看的书不多。 是每个月自己投的基金分红(我猜的)还是说资产调整获利的钱平均下来相当于每个月的工资[疑问]
作者
收益来自两方面，一方面是分红派息（本质上来自股票，而不是基金本身），另一方面就是价值增长了。
勿观2019-03-19 13:23:27
从星球的推荐跳转过来看的文章，作为新手感觉看上去有点吃力，不是特别能完全理解，我再多看几篇互相交融理解一下[发呆]赞 1