投资实证#48-买股还是买房？
题图：“奶油” | 摄影师：张思晨
实盘投资周报第 48 期，最新净值是 0.9055，本周增长 -0.27**%**。
平时经常会被朋友问一个问题：“现在买房好还是买股票好？”。前一段，朋友圈也有一篇刷屏的房产大咖文章，文章大意是：“11年，上证指数又回到3000点，而北京房价翻了6倍，你大爷永远是你大爷”。
房产和股票，经常会被放在一起对比。而放眼看看身边人，似乎买房的都赚了大钱，而买股票赚钱的，打着灯笼也找不到几个。
这是全部的事实吗？
首先，买房的行为本身有两种叠加在一起的属性，其一是“消费”，其二是“投资”。就“消费”属性而言，对很多人来说，买房是刚需。或是因为家庭观念先有房再成家，或是因为租金较贵、希望把租金换成月供，或是因为需要一个自己的家的安定感。
“消费”属性的需求，每个人都不一样，我无法给出统一的答案。我觉得衡量的标准可能是在自己财务负担的起的情况下尽量让自己内心安宁。
下面的讨论，更多的在买房的“投资”属性上。
我请且慢数据团队的思贤同学做了一张图。
先简单的解释一下，这张图中的黄色线是“中证全指”，黑色线是“北京商品住宅成交均价”。图的起点是2009年1月，终点是2018年4月。
“中证全指”，简单说，就是 A股几乎全部流通股票的加权收益。这里没有选用上证指数，原因是由于指数编制、非流通股以及07年巨大泡沫的原因，这个指数其实是失真的。不能代表中国股市的平均收益情况。
在这张图中，黑色线波动较小一路指向东北，黄色线波动巨大，在现在的点尤其方向不明。
而在现实生活中，“有幸”买到了房子的人都赚的盆满钵满，“不幸”坠入股海的人则冷暖自知。
但造成差距的原因是什么？是因为股市是垃圾吗？
我认为找到任何事情背后的原因很重要，只有这样，才能帮助我们更好的做出对未来的选择。
1）收益数据
2009年1月到2018年7月，刚好9年半的时间。
北京商品住宅成交均价从 10486元/平米 上涨到 44083元/平米，涨幅为 4.2 倍，折合年化收益 16.5%
中证全指指数从 2071点上涨到 4114点，涨幅为 1.99 倍，折合年化收益 7.5%
很明显，房产的年化收益比股市高整整10个百分点。但是，有一个因素很重要，那就是终点的位置。
依然是上面的图，如果选2015年5月（上轮牛市中后期）作为终点，上面的数据会变成：
北京商品住宅成交均价从 10486元/平米 上涨到 27233元/平米，涨幅为 2.6 倍，折合年化收益 依然为 16.5%
中证全指指数从 2071点上涨到 7047点，涨幅为 3.4 倍，折合年化收益 22%
2）流动性影响
买房的人，大部分人是用于消费而非投资。而即便是买房投资，也不会每天关注房价市场的走势。而即便是经常关注房价走势，也没有方便的方式可以快速的卖出、买入。
买股的人，大部分人每天、甚至是每分钟都在关注市场指数和各种财经消息，买入、卖出更是及其方便。
人性的原因，使得你经常会在市场底部卖出，而在牛市中后期买入。
这是买房人和买股人收益差距的重要原因之一。
3）投资本金
杨天南先生曾经说过，投资的目标应该是“解决问题”。这话一点儿错都没有。我们每个人投资的目标，都应该是争取改善个人、家庭的经济状况。
买房的人，用于买房的本金都是家庭所有的积蓄甚至动用了父母的积蓄，一笔一次性投入。然后静待资产的上涨。
买股的人，则是典型的倒金字塔结构的资金投入 - 熊市的时候不投资或者少投资，牛市的时候再一路加码。
同样一个人，可能在2009年初用100万全款买了套房（假设），2018年的时候，这套房变成了400多万，他仿佛赚了300多万。
而他同时在股市里面投了30万（50万以内的账户占 A股个人账户的 95%），虽然股市有上涨，但由于他倒金字塔的投入结构，最后一共赚了 50%。结果只赚了 15万。
这是买房人和买股人收益差距的另一个重要原因。
4）杠杆
买房的人被动的利用了长周期、较低利率的杠杆。
而买股的人的杠杆基本是一出血泪史，上涨追加杠杆，下跌的时候平仓卖出 …
写到这里，我想答案已经很清楚了，在一个长周期一直上涨的市场里（如过去20年的房市），一次性的投入较多的本金，加了足够的杠杆，不再操作而是静待资产增值。是你看到买房的人都赚了大钱的原因。
那些股市中赚了大钱的“幸运儿”呢？其实也很简单，在熊市的底部区域，投入较多的本金，控制亏损的幅度，克服自己的贪婪和恐惧，等到牛市的时候卖出。
我猜这里一定有一个“杠精”的问题在等着我：要是牛市永远不来，但房市一直上涨呢？
房地产牛熊周期的时间远远超过股票市场。我们还没有经历过一个真正意义上的房地产熊市，有兴趣可以看看香港92年以后10余年的情况。如果房价掉头朝下，刚才说的“流动性”、“本金”、“杠杆”都会变成反向的杀手。
我不是说房价一定会跌，但我认为房价可能是处在高估区间的。站在今天这个时点，投资股市的收益率大概率会超过投资房地产。
当然，前提是，你需要 在熊市的底部区域，投入较多的本金，控制亏损的幅度，克服自己的贪婪和恐惧，等到牛市的时候卖出。
- 本周操作 =======
- 无
- 最新净值 =======
本周实盘账户无新增资金。
最新的资产是 4,318,604.48，基金净值是 0.9055，本周增长 -0.27**%**。
最后附上最新的且慢截图（2018年8月31日）
市场有风险，投资需谨慎。本记录不代表任何推荐之用，仅作为自己的长期投资验证。投资者应保持独立思考。
深色流氓辰2018-09-01 20:07:08
没有跟随张老师的二八轮动操作，孟总全卖了？
作者
忘了写了，自动跟调了。置顶。
幻听幻觉币2018-09-01 19:46:23
最近开始学孙子兵法，用于投资，再合适不过。 九地篇仿佛教人利用不同地形随机应变，实际上，他想说的是形势比人强，别指望你能随机应变。如果你总想着随机应变，放弃原则，结论一定是不好的。 孙子其实是要你，以不变应万变！不变是什么，是原则，是初心，是在最艰难的时候能渡你上岸的渡船。 我朋友反问：我3万多买入比特币，最高涨到4万，现在又跌回来，你让我不变？让我拿稳，可行么？ 我反问：你有定原则么？你有原则么？ 私底下说话会比较直接，不过，还是觉得小散别总盯着收益看，问自己：我有原则么？
作者
说的很棒，给你置顶。
显剐咒sem2018-09-01 19:26:59
已经抵押房子买长赢[奋斗]
作者
这样不太好 … 慎用杠杆
自己演自己咩2018-09-01 18:57:41
卖了一套投资房，5年3倍；另留一套商住收租,租售比5%以上. 人弃我取，人取我予。[呲牙]
作者
赞
夏之纪年办2018-09-07 22:12:03
那四百多万是能用的且慢投资么？不能是我们散户总盘子吧？
作者
是我个人的账户，谢谢
三个張是我2018-09-01 20:31:30
低估是最好的进攻。 甭管股票还是房产，买低估便宜的那个就好。收益产生于买入时，而相比之下期待升值的不确定性太大。 而且话说回来，从 08 年到现在房价能涨这么多，当时房价低估也是很大的因素，当时的门店租售比可以达到 10% 以上，换算到股票就是 10% 的股息率。
作者
[强]
染上烟火萝2018-09-01 18:55:40
寒冬来了，就找一块地，把自己当种子一样埋起来。
作者
[强]
失心男M天蝎2018-09-01 19:41:33
现在就是发愁自己的子弹太少了
作者
下一轮就多了
福雅苗苗2018-09-01 19:26:52
想请教一下，股票熊市是否建议杠杆投资，比如贷款投长赢。
作者
不建议杠杆，因为你找不到长久期低利率的杠杆可用
爱西诺天枰2018-09-01 18:53:55
当然是买长赢
挡何及比2018-09-02 14:31:56
且慢有没有可能提供可供选择的相对低息贷款？也是解决需求的点。
作者
呃，不是所有的用户需求都是合理的需求 … 大多数人都不应该碰杠杆
得我或失我笺2018-09-01 19:17:44
投资房产赚了钱的主要原因是房子一直在涨几乎没有像样的下跌，一句话，就是因为涨了所以赚了；次要原因就是交易没有股票那么方便，很难做高抛低吸，，，。
哩意例阿2018-09-01 19:08:02
如果买长赢的人越来越多，会影响到长赢的投资收益吗？毕竟投资是少数人的游戏
作者
如果股市的波动区间变小，是太好的事情。
醋坛子休2018-09-01 20:13:24
买股？小白一枚，啥也不懂，纯粹挨刀填坑！买房？像我们这挂不上线的城市，有套住着就行了，也没啥投资价值，还要贷款，还月供，没必要折腾。手头多少有点都跟长赢了，这才是目前最靠谱最正确的选择。
作者
我说的“股”是指“股市” …
智瑾婷环2018-09-01 19:01:16
买房的多数是用来住的，即使增值了流动性却被锁定了，真正的炒家毕竟是少数，炒股的散户没有几个敢all in，
歌德的哲学day2018-09-01 23:28:28
接触到且慢晚，所以我是八月份开始跟投长赢，现在已经12天了，补了40份，和孟老师比我是不是已经赢在起跑线上了啦？
作者
哈哈，抄了我的底，继续加油
兴兴钮2018-09-01 19:13:59
团队里都是思字的名字吗？思晨，思贤？
作者
呃
老妞的肥猫会2018-09-01 19:05:02
孟总啊，你这篇文章正好戳中了我的痛处，在A股市场逐步走低正是大力买买买的时候，我却要被动买房了（几年前仅付了首付买的一套房子，原本计划贷款，现在由于开发商的原因贷不了款了，需要交清全款才能收房）。这严重影响了我的长赢计划，真是千算万算算不到走到了这一步，不行，得让我哭会儿[大哭][大哭][大哭]
作者
底部急用钱是最惨的 … [拥抱]
海蓝的天勤2018-09-01 21:35:23
我觉得大多数人能在房产赚了钱，其中一个因素房产的流动性差，拿的住，折腾少，股市亏损有个因素流动性太好，拿不住，太多的折腾变成追涨杀跌，如果房产的交易流动性跟股市一样，可能赚到钱的人就要少很多
作者
是的
逢我于梦中捏2018-09-01 19:09:00
请问孟大，用户本人在且慢投资的小账本程序什么时候能出来？谢谢～
作者
很快了~
暧昧扰人心吉2018-09-02 07:48:56
即便抛开心理因素，对普通人的最大考验是个别投资周期的长度超越了个人投资者的有效投资区间，例如20年以上的牛市或熊市周期。
作者
是的
双鱼dopd的海角2018-09-01 20:14:44
牛市里股票收益大还是基金呢
作者
我说的“股”是指“股市” …
上帝的宠灭2018-09-01 18:50:47
买什么都是坑今年，但是创业板大反弹要开始了，房子预期要下来
作者
[晕]
冷宇甚2018-09-02 15:28:10
无条件相信孟总和E大，想请教一下孟总，现阶段保单贷只收5%息继续再追加份额会不会冒险
作者
杠杆有风险，需要比较高的能力和心态才能驾驭，需谨慎
day街霸张三2018-09-02 12:36:25
建议且慢估值里面加入全市场指数估值
作者
收到，谢谢
乱乱唱霏2018-09-02 07:26:53
思辰思贤，花名有叫思岩的吗[呲牙]
作者
哈
艺心艺意孟2018-09-01 20:54:28
看到孟总这篇文章，想到的是，同样的时间，每个人选择消磨的方式不同，也注定了每个人不同的人生，同理，同样的金钱，每个人选择的投资方式不同，也注定结局的不同。原则也好，思维方式也罢，选择适合自己的就行，不能统一而论。
作者
嗯，不同的人，不同的原则，不同的选择，构成了千千万万不同的人生
生凉薄嗓2018-09-01 19:31:39
直接买指数，买啥股票？当然房子买不起[捂脸]
作者
哈，是
无标题锁2018-09-01 19:31:19
睿智[强]，选择无条件信任你和E大[胜利][胜利]
作者
[拥抱]
筱漁份2018-09-01 18:58:17
[流泪]现在买基金找不到像买房一样的长期低息贷款啊，想加也加不了
作者
嗯，慎用杠杆
忘了次伤卜2018-09-01 18:56:25
完全赞同
作者
[拥抱]
小块浮冰助2018-11-15 22:13:52
09年1月，买入中国平安，一直持有到现在的人，那是相当不得了啊！当然，很多事情回不了头去说，而是有时候需要回顾，从而建立起适合自己的投资体系或者说思路！
作者
[强]
小自私亡2018-10-17 17:50:53
“买房永远赚钱，买房永远好过买股” 对这样的观点，今天终于找到了合理的解释，谢谢楼主！[抱拳][抱拳]
作者
[强]
巨蟹摸下他4g2018-09-02 14:29:59
是否可以把长赢发车记录表格形式时间顺序体现一下？尤其发车是E大提到的推荐的基金代码和名称，注意要有场内基金的代码。谢谢
作者
收到您的建议，谢谢。
小疯子裸2018-09-02 10:00:27
孟总，能写一篇关于控制回测的文章么？
作者
嗯，好
撕扯临2018-09-02 09:23:16
我想问，股市投资如何在目前这个阶段加杠杆
寂寞有刺粥2018-09-02 01:27:50
买房是普通人最低成本加杠杆的机会，而且是一个单边上涨的市场，即使不上涨，也是保持财富不被通胀吞掉的机会；股票市场即使在由熊转牛的阶段，个股仍有可能下跌，普通人仍存在较大概率买不到正确的股票，择股选基的难度大多了。
涐们的许诺领2018-09-01 21:52:33
且慢要是在北京就好了，俺现在券商，想跳槽过去……
超级宛若翩然2018-09-01 21:49:52
两个问题： 1 孟总是跟的长赢么？ 2 刚跟长赢，同时遇到补仓和发车，优先哪个呢？（资金问题只能选一个的话）
作者
结合不同品种，按照价格差从大倒小补吧。
完美翅2018-09-01 19:29:46
“投入较多的本金”和“控制亏损的幅度”似乎是一对矛盾，因为抄底是大多数人的噩梦
作者
这是最难的，确是最有价值的地方
韩汐汐愛2018-09-01 19:01:01
哈！我发现一个错别字 人性的原因后面那个卖出 不是买出
作者
谢谢您，我改一下~
life紫衣在路上2018-09-01 18:52:09
[呲牙]谢谢孟总。
作者
[拥抱]
此乃良民婚2020-09-01 22:12:21
个人不认为买房是投资，或者说和买股票，买基金是一样的动机。买房后，房价持续上涨，回过头一看，自己在房子低估时买入，的确省下不少钱。大部分人房子涨价后，并没有卖出去，所以不能说是赚钱。
我瞎啊南2019-12-31 16:46:38
买房的人还有一点是觉得房子买了多少有个实在的东西在那，股票亏了就感觉啥都没了，所以很少人敢低谷重仓吧
第个梦窗2018-09-16 13:49:30
请问老大长赢是什么？
作者
可以点公众号的菜单“长赢”
妖尧美饥2018-09-16 06:54:08
马上10月资金到账想投股市，十多年没碰股票了，不知道现在怎么买，买什么？请老师指点一二，谢谢！
作者
这个开始投资的时点也太好了 … 您可以点我的公众号菜单了解一下 “长赢“
小爱锋2018-09-14 13:58:54
娓娓道来，说到心里去了，第一次真正意义上的投资就是跟上了且慢长赢，目前身处熊市却不慌不躁，自己也在慢慢学习中。E大老师总是被喷子攻击，很怕这一轮后就没有然后了[可怜][可怜]
作者
[拥抱]
挡何及比2018-09-09 18:31:33
主要是房事加了杠杆
作者
嗯
曲平淡的歌话2018-09-03 12:24:44
不是说市场估值便宜了，就一定到了底部区域，底部是大资金入场真金白银干出来的！大资什么时候才会入场？全市场估值低也是其参照因素之一，当然还有其它诸多方面，孟总是大行家，心知肚明！孟总写这篇文章的本意就是……想得到就需要有付出，光有付出还不够，需要咬牙坚持，悲壮前行！
作者
[拥抱]
小甜儿妹妹属2018-09-02 19:05:10
孟子 终于等到每周一问了[愉快] 看了一下你单位投资组合 现在是长赢、二八、绿巨人、且慢自己的等 能说一下具体策略和比例吗
作者
以前说过一次，我下次再统计一下。
水瓶喵星小宝2018-09-02 13:40:31
用楼市和股市这样对比，隐隐觉得漏了考虑了一些因素，比如政策和环境。水的总量一直增加，流向影响了资产的价格。我没想清楚其中的部分，贴一篇参考 https://mp.weixin.qq.com/s/t-h4zbeBuFUJAmdAxkEwoQ
作者
谢谢推荐
热情的蔡的欢2018-09-02 11:19:57
孟总，是满仓操作吗？
作者
还没有
想忘不能忘蓬2018-09-01 22:20:30
分析的一点都没错[强]
绝望在哭泣窜2018-09-01 22:09:58
一个不一样的观点，房市已经是经济活动资金链太重要的环节，而股市似乎还没重要到哪种程度。还有房市关系到每个人，股市关心的人多了，宏观调控对房市难下手，政策变动小，对股市就反过来，政策变动大。极端斯坦和平均斯坦，所以房市政策更怕黑天鹅。
月月悅2018-09-01 22:06:33
跟着感觉走，加上有一个好心态，感谢孟总感谢益大[合十]
作者
[拥抱]
治割舰2018-09-01 22:04:41
我全要[呲牙]
作者
[机智]
爱laoxiong22222018-09-01 21:47:57
孟总，这狗叫“奶油”？且慢，家庭成员好丰富啊！搞的我，都想去且慢看看啦[偷笑]不过面对今天的主题，我是觉得不论是投资房产还是股市“因需所求”才是最明智的！
徐婷苞2018-09-01 20:30:15
且慢会出QDII的基金吗
作者
且慢的几个严选策略都有 QDII，比如长赢、极简
韩酥萌息2018-09-01 20:17:23
我和我周围所有人都这么说:现在股票那么便宜，手里有闲钱的可以适当买一点，低买高卖难道不是一个很简单的逻辑吗？可是根本没有人会理你…[捂脸][捂脸][捂脸]
褪色的城奴2018-09-01 19:31:45
认同，懂得人自然懂，孟总不怕赌性大的人依据你的分析现在卖房炒股[呲牙]
作者
[嘿哈]
情犊遭2018-09-01 19:21:40
厉害，才亏6个点，我组合亏15个点。
深色流氓辰2018-09-01 19:04:13
wife信号不太好
作者
这都被发现了