“买个房，我财务自由没了……”
要说买房是财务自由计划的最大矛盾，相信大伙都没啥异议。经常会被问到财务自由和买房的选择问题：
买个房，我财务自由没了……
手里的钱刚好够首付，到底是先计划自由还是先买房？
整理下我对这个问题的思考，看看能不能给大伙带来一些新的灵感和想法。
关于先自由还是先买房，我觉这个问题得分阶段讨论，我分了三个阶段。
- 本金不够付首付的阶段；
- 本金刚好够付首付；
- 本金支付首付绰绰有余，但是离自由还差一点。
第一阶段
本金不够付首付的阶段。
其实这个时候最不纠结，反正也没得选，不管是考虑财务自由还是买房，储蓄、投资都是必选项。
直接开始思考财务自由计划反而最划算，多条选择、多条路，考虑买房和思考财务自由不冲突。
第二阶段
比较纠结的是本金刚好够付首付的情况。
有两个共识相信你们也是认可的：
手里握着 100 万再赚到下一个 100 万，比从头再攒 100 万要容易得多。第一桶金往往是最难的，好不容易攒下本金，首付买了房，相当于被迫再挑战一遍困难副本。
但是另一方面，「有恒产者有恒心」，生活安稳的人能更从容地考虑长期问题，投资也更稳健。人有近忧，常无远虑。有时候买房也是不得不考虑。
你们肯定也看出来了，这两个观点是相互矛盾的，两面都有好处，也各有纠结。
要想透这个问题，这里我们刚好可以用点自由思维。「自由不是你想要什么就有什么，而是你不想要什么就能不干什么」。
所以我有个判断，**最能决定我们生活质量的，不是高光时刻有多精彩，而是困难时刻有多糟心。**生活也有很强的水桶效应，处在一个极度闹心的生活状态我们是很难有心思去享受生活中的美好。
这个问题我们其实应该反过来思考，不是思考那个选择更好，而是考虑哪个选择更糟。
- A，放弃本金选择买房，就要接受未来工作和收入带来的闹心和焦虑；
- B，选择本金暂时放弃买房，就要接受没有自己的房子带来中种种不便和不安稳。
资源有限的情况下，反过来思考，对你最厌烦的那个选项说不，往往就是正确答案。
PS：这也算是一种选择权吧，虽然我们不能解决所有的烦恼，但至少有权利选择如何遭罪了不是～
第三阶段
本金买房没啥太大压力，虽然财务自由计划还没实现，但多少和买房能相平衡。
我自己现在刚好处在这个状态。8 月的财务自由计划具体数字我还没算，但如果不出什么意外的话应该也接近 400 万了，80% 进度。对我来说买房压力其实并不大。
这个阶段，我会更加关注生活的改善和对应的成本。
其实我和也太刚好在重新考虑要不要提前买房的这个问题，分享一下我们的结论吧。
如果我们从自由本金里拿出 70～80 万，也够在周边远一点的地方付一笔首付。买房可以改善居住体验，这个毫无疑问。为此我们要付出的成本是：
- 自由计划大约要延迟 2～3 年；
- 由于房源和价格考虑，只能买在距离当前工作地点稍远一点的，每天通勤多 1～2 个小时。居住条件虽然改善了，但真能待在家里的时间却更少了。
- 因为距离的原因，可能需要买车，连带着出门、买东西都得开车，步行运动的时间也变少了。
对我们来说，表面上看买房的居住质量提升了，但实际上生活质量反而下降了，而且财务更不稳定。那我为什么不等到自由以后再考虑呢？
不过我也知道大家的生活状况不一样，我的结论对你们不一定完全适用，选你们用得上的部分就行。
但是有一个结论是通用的，关注收益和成本，如果解决一个问题所带来的改善还不够付出的成本，最好的方案就是留着别动。
……
总结一下我的观点，纠结先买房还是先自由，不同时期的关注点不同 👇
早期没钱的时候，完全不用纠结，反正都是储蓄、投资，思考财务自由相当于凭空多出一个选择。要不怎么说理财要趁早。
中期有点本金，房贷首付相当，更应该关注「说不」的权利。拒绝更糟心的那个，比选择看起来美好的那个更有价值。
到了后期生活比较稳定，本金也多了，更关注改善和对应的成本。如果买房更划算，那就先买着。
不过我猜你们还会问下一句，所以再加一段
那财务自由以后呢？
有的时候我会收到一些比较丧的留言，「自由有什么用？买个房又没了」。
我们来算笔账吧，其实自由以后买房挺乐观的，至少有两个好处。
一、居住自由，这个自由虽然不是你想在哪买房都能买得起，但不用担心收入，你可以自由选择一个买得起的城市。房价全面普涨的时代大概率已经过去，花点心思总能找到一个符合生活标准、房价又没那么高的城市。
二、手握本金再赚一笔首付难度要低很多。贴一下我的基金持仓走势图，从 2018 年开始累积收益至今 60%，而其中 30% 的收益是在最近这几个月赚的，前面的收益支付生活，后面的收益兑现一笔首付不是什么难事儿。
房价相对平缓而投资暴涨的时期，比如 06、07、14、15、17、20 年都是很好的窗口，这往往就是财务自由后买房的合适时机。
手握本金，保护好现金流，这样的机会过去不缺，未来也同样不会缺。
（end）
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白宇2020-08-31 13:14:41
这个买不买，还得看时点。。。2004年，我刚毕业，北京。我的同学凑了六个钱包买了两套房，我租房+吃方便面攒钱理财，十五年之后，我的净值远远追不上这位躺赚的同学……虽然我很努力，很用心我研究，并承受了熊市巨大的心理压力，我的理财净值涨幅和房价涨幅差不多，但是同学在正确的时间用足了杠杆，还是让我忘尘莫急…
作者
这种属于后视镜了。 你的理财能让你在下一个十年继续像过去十年这么赚钱，也能产生现金流支持生活。 但是下一个十年买房能像过去一样再涨十倍吗？
井底之蛙也拥有一片天空2020-08-31 12:58:47
买房之后，就有了一个稳定的家
作者
我没房，家也挺安稳幸福的，有爱人和亲人的地方就是家。 而且就像前面说的，居住的安全感和收入的安全感，很多时候我们只能选一个。
山涧2020-08-31 13:06:32
嗯，感觉解决了车，首付加公积金解决了房子，剩下再自由了，就最好啦
作者
国内公共交通和打车这么方便，买车的预算用来搬到公司附近住，会不会更好一点呢？ 我住在公司边上，发现买车的需求好像真不大……
你夏了夏天2020-08-31 13:15:56
好多人都觉得买房之后，就有了一个稳定的家, 其实有没有家和房子真没什么太大的关系
安沫萱穿2020-08-31 13:10:14
用父母的其中一套房子做抵押，贷款买自己用的房子，30年按时还月供，这样是不是既不用担心首付，也不会较大程度上影响财务自由的进度以及日常的生活质量。
作者
我习惯反着考虑最坏的情况。拿自己的本金首付，如果重大危机断供了，自己大不了重来。但是用父母的房子抵押，重来就比较难了。 不过你说的是「其中一套」，这个风险就小很多了 [奸笑]。
Liz2020-08-31 13:52:09
上海租房太贵了，每月租金比还房贷还要多，最近还是在婚前自己买了一套上海市中心的房子。至少一辈子到头手里没有一分钱，起码还有个地方住吧！
作者
我咋算不明白这个帐呢，上海租售比 2%，房贷利率就 5% 了，租房为啥会比月供贵呢？
change2020-08-31 13:52:27
我就不一样，我几年前首付买了一个小户型，解决小孩的上学问题，然后租了一个大户型，改善居住条件。按计算结果，再过5年左右被动现金流可以覆盖不工作的生活开销以后，再计算一下要不要换房子。[呲牙]
X2020-08-31 13:42:35
国内买房还要考虑的一个重要问题是子女上学问题，不然的话租房也未必不是一个好的选择
Figod2020-08-31 13:04:13
一直想问也大，攒钱到了一定阶段或者门槛的时候会不会达到一个质变…从毫无计划到攒钱…真的好难受啊…最主要是慢…
作者
我自己这三个月就是质变啊，前面坑哧吭哧存了一年，财务自由进度才加了 10% 不到，也太有时候也问，「为啥光是存钱，还看不见增值的曲线」。然后过去三个月，从 59% 飞涨到快 80%。 攒下第一笔本金总是最难，但是再攒下同样一笔就会越来越容易。
xiaolan｜小兰2020-08-31 13:19:58
买房的目的如果不是用来改善居住条件，而是用来强制储蓄和投资带来的资产增值，从这个角度来考虑的话，还是可以考虑买吧？
作者
经常有不太喜欢理财的小伙伴被家人逼着买套房，也算是变相储蓄了 ??
xiaolan｜小兰
那如果是处在第二阶段，想用房产来投资呢？
作者
第二阶段的本金买了房基本都是自住的，就别拿投资来安慰自己了。 自住房不算投资，因为未来往往只会不断置换，不会变现。就像前面一条留言说的，其实更像一纸长租协议。
重返伊甸园2020-08-31 13:08:57
换个角度思考，买房本质上不过是“租”了个可以住一辈子的房子罢了。
作者
确实相当于一个变相的长租协议，而且考虑租售比、这个协议着实有点贵，相当于花大价钱买安稳。 如果是自住的房子，房产的增值其实也很难有什么现实意义，因为没办法变现，除非搬去房价更便宜的小城市。
张老果2020-08-31 13:07:40
这就很通透，每天被各种社会观点裹挟的真难受，虽然还在第一阶段，但总有人叫你四处筹资，本以为可以进入第二阶段，孰不知渐行渐远[捂脸]
作者
有时候真心感觉就跟广告邮件似的，都是别人想让你做的事儿……
石碧2020-08-31 15:38:49
几年钱买的房，去年年底工作变动，又开始租房。一年不到的时间因为房东卖房换过一次，而且闹的非常不愉快。最近看房，打算置换一下。住自己的房子和租的从我内心已经完全不一样的感受，这种感觉不太好描述，但是肯定不是所谓家的感觉。买房钱前我也没有感受的，也是买房后才有的。现在是完全回不到曾经租房也能住得很舒服的状态
作者
买房肯定比租房舒服，宝马大概率比自行车坐着爽，这没得说。关键是为了这个“住着舒服”付出的成本是多少。
Ken.N2020-08-31 13:11:12
没结婚的反而更纠结 结婚算账都有数据支撑，没结婚一切未知 未知最恐惧
Polaris~Waiting is the hardest2020-08-31 13:01:45
无论那个城市或者国家,高端租赁市场并不会出现”不安稳”或者”不便利”的情况,诸如北京的”三居室”很少会遇到房东不租了或者其他问题
萱鹅2020-08-31 13:43:35
纠结公积金的朋友，我也是怕不买房公积金提不出来所以每年都办租房提取，有租房发票的话可以每月存多少都提出来，如果房东不给办租房发票可以求助淘宝，虽然多一笔支出，但是钱到自己手里还怕赚不回来吗~（经验仅限北京哦） 再啰嗦一句哈，其实也大之前也说过类似的，当你不了解一个东西的时候总觉得问题是无解的，不论是靠工资怎么财富自由还是比如公积金这个问题，先去了解，去研究一下，都能找到解决的办法的。
作者
租房提取公积金这个是不是也看地区？
萱鹅
是啊每个城市都不一样，我只了解北京的~
stella2020-08-31 13:08:06
最近也面临买房这个问题了，在国内还有另一个需要考虑的地方就是公积金，不买房放里面只有银行利息实在浪费，再考虑工作十年房租也要50万，还不如交个首付，以后还能提取公积金还贷呢
作者
公积金贷款的话有点接近第三阶段，而且无形中降低了成本。
蕾子不在家┑(￣Д ￣)┍2020-08-31 13:56:13
还是要分清楚到底是自住房还是投资房。如果是自住房，那是纯粹的消费，住了自己的房就几乎不可能卖。如果住父母家或者伴侣的家，这笔钱就是投资用钱，就不需要纠结这种自住房的问题。btw无论出于阶段2还是阶段3，都要选择能接受的最小户型，然后剩余流动资金用来投资。
李木木. Silence2020-08-31 13:43:09
我要让我对象看看这篇文章。 咦？不对，我没对象……
xo2020-08-31 13:31:57
也大有个问题，认识的很多多年在德大佬都是倒动几十套房子甚至更多，你认识有拿大比例的欧元做股市成功上岸的例子吗？谢谢
作者
是你真认识的，还是听说的？”很多“是几个，20 个 还是 30 个？ 不过德国早期房产投资确实很划算，因为租售比够给力，房租轻松覆盖月供，但是越来越难复制了。房价越来越高，房租涨幅很有限。 在德国最有效的股市投资方式不是用「欧元」，而是搬出来，全球市场的福利不用白不用。
蕾蕾咬2020-08-31 14:10:20
想问也大，如果你实现了您的目标，像您写的，您会打算换城市过悠闲的生活吗，或者说是您会换工作或者是提前退休吗
作者
我已经在考察城市很久了 [加油加油]
王丢丢.2020-08-31 16:56:36
看评论发现大家其实偏好都不太一样，所以会有选择不一样的情况。我自己是当初为了让我妈安心，在二线买了个小房，也没怎么涨，从投资收益角度，我觉得可能放在手里当本金能赚更多，但这个心理安慰可能无法替代，所以就不觉得后悔。当时算是第二阶段吧，但从亲戚长辈那借了钱，毕竟不用给太高利息，还款期限也比较灵活（好像也算是另外一条路？不过事实证明人情债成本可能更大，所以我坚决尽早都还回去了），手里的本金继续投资没有动，然后工作几年陆续把钱还上，对生活质量也没什么太大影响。刚刚看大家说到结没结婚的差别，我反而觉得单身更容易做选择。买房在北京主要就是孩子上学的功能，或者养宠物（这是我的现实需求，但这个租房也能实现，需要花时间找而已），我可能也不是什么有长远眼光和责任感的人，没考虑太多以后。现在的房东是个希望我长住的老夫妇俩，所以租和买对我没什么区别。我自己对距离要求也不高，因为在北京，意味着，不可能离你想去的地方都近，所以地铁方便就可以。我反而因为疫情的原因，觉得有个车还挺方便的，最近刚好摇到号，准备买一辆，以后活动半径大一点，也算是提升生活质量吧。也因为要买车，才知道最近银行有些低息贷款业务，打开新世界，哈哈~所以，这么看，办法总比问题多吧，怎么选自己比较舒服怎么来[偷笑]
蘑菇2020-08-31 16:55:37
回想我们父辈那个年代，也没有结婚必须要买房这种说法，我记得我小时候住在单位大院里，上了小学才换了房。现在之所以大家有这么强烈的买房焦虑，还是因为这十年房价涨的太快，担心现在不买以后更买不上。租房我觉得没有什么问题。
友才2020-08-31 14:16:33
最近就在思考这个问题，这篇刚好解答了疑惑。谢谢你！
Lister2020-08-31 14:01:10
在深圳工作，但买房买在了惠州，最近还开始在装修了[捂脸]。 其实理性一点来看，来不应该这么快就去装修，因为即使装了，短时间内也住不上。装修还会让自己每月的支出变多，能用于储蓄和投资的钱就变少了。 最近也在想要不要买个车，但听也大这么一说，我得重新考虑一下了——同样是纯消费型支出，我是不是把这笔钱花在改善居住体验上会更好一些。
胖桑2020-08-31 17:13:44
就拿上海来说，如果不生娃的话，买房的形式意义确实超过实质意义。但是如果要生娃的话，房子的必要性相对来说就更强了，因为房子隐含着背后的教育资源，这一点至少从当前国内来看，目前还不能做到租售同权。
作者
对，买房还是租房没有绝对好坏。关键还是想清楚自己最需要的是什么，而不是等别人来告诉你应该怎么活。
木东2020-08-31 16:53:17
我是属于第二种，19年底上车老家省会。果然第一桶金没了，攒钱就更难了，目前就靠港股美股打新维持下生活这样子[捂脸]
小王2020-09-01 08:19:28
看这篇文章太入迷，地铁坐过站了，谢谢也大干货输出
作者
以后开发一个中间插播报站功能 [捂脸]
平凡2020-08-31 19:43:34
租了4年房，今年住进了自己的房子，面积小一点，位置偏一点。说说我买房的原因： 1.孩子上户口。我和孩他妈都是这个城市的集体户，没有房子孩子户口只能上在老家农村他爷爷名下。当然将来买了房可以办户口迁移迁到这个城市，但是身份证号会不是现在的开头。孩子将来上学，可以上周边的小学，如果没有户口，可能会被分配到偏远的差点的小学。 2.生活满意度。有大幅提高。可以避免与房东的冲突。 3.今年买了车，便宜的国产车，落地不到6W。上下班代步足以。没打算买好车。我和孩他妈两个人公积金基本覆盖房贷。所以感觉还行。
孔祥振2020-08-31 13:03:35
海外党必须支持 你给了我很多信心，也给了我很多看问题的新视角。 感谢，共勉[握手][抱拳]赞 4