唠唠我的买房计划
“财务自由 500 万，买个房就没了”，这是在给大家分享我的财务自由实证时经常收到的一类留言。
但真是这样吗？
今年我和也太的一个目标就是，在几乎不影响财务自由进程的情况下把房子买了。已经有点眉目，给大伙分享一下我们的思考。
财务自由，买房变容易了
去年 8 月的时候，我写过一篇关于 财务自由 vs 买房 的思考，利用「成本思维」对比了买房的好处和付出的代价，最后发现收获不及付出，依旧维持不买 👇
如果我们从自由本金里拿出 70～80 万，也够在周边远一点的地方付一笔首付。买房可以改善居住体验，这个毫无疑问。为此我们要付出的成本是：
- 自由计划大约要延迟 2～3 年；
- 由于房源和价格考虑，只能买在距离当前工作地点稍远一点的，每天通勤多 1～2 个小时。居住条件虽然改善了，但真能待在家里的时间却更少了。
- 因为距离的原因，可能需要买车，连带着出门、买东西都得开车，步行运动的时间也变少了。
没想到短短半年过去，里面几个选项都发生了变化，最关键的一条是财务自由进度超预期，扭转了整个局势。
财务自由以后没有了工作地点的限制，去看看心仪的二三线城市，房子突然买得起了。
像我们生活圈的德国南部一线城市，新房价格每平米折合 5、6 万人民币，就算买在卫星城价格也要 4 万多。”买个房我财务自由没了“，这个问题确实存在。
但既然财务自由，其实也有没有必须生活在一线城市的理由，我们考察了隔壁“省”的二、三线城市，买在市中心价格也才 2 万左右，直接打了三折。
我算了笔账。
现实点，先买个 70 平左右的，新房大约 160 万人民币就能拿下。
首付掏个 20%，然后还月供。月供比我现在 50 平房子的租金还要便宜一些，一年开销反而能下降 8000 块。
所以买房就变成了这样一个数学公式：
一次性开支 30 万首付，对财务自由进度影响很小，每年居住成本反而降低 8000 元。那当脑抽给自己买了个年化 2% 的定期理财得了，居住面积比现在大了 50%，还是新房，好像也挺香的？
当财务自由解锁了工作地点和时间的自由，我们的购买力就被自动放大了，兼顾财务自由本金和买房也就没那么困难了。
生活在一线圈我们考虑的常常是买个能住的房子，别的不敢多想。自从把目标放在二三线，我俩已经敢有事没事儿看看“楼王”了 
……
在我的价值观里，财务自由的优先级一直要比买房更高。因为**买房并不会让财务自由更快，但财务自由却能让买房容易得多。**过去几年我一直选择先积累本金，实现财务自由，然后再买房。
也经常有小伙伴问我，房价可能上涨，如果我攒够了本金但房子更贵、反而更买不起咋办？
很多家庭着急买房，其中一个原因就是房价上涨带来的焦虑，担心现在不买以后更买不起，赶紧跑步上车。
但仔细想想，上车并不能解决根本问题，以后还有置换需求，没准下一代还要买房呢。只要还有买卖，房价的焦虑就还在，除非一步到位以后一辈子不操心，买房解决不了房价的焦虑。
我更喜欢另一个解决方案——通过合理投资让自己的本金增速大于等于房价上涨。那对我们来说房子就不再越来越贵，而是越来越便宜，焦虑自然就淡了。
各个国家的长期历史来看，通过基金投资资本市场的增速都要高于房价上涨，美国、德国是这样，国内也是这样。
**房价的焦虑，答案也许在买房之外。**投资需求在买房之外解决，以纯粹消费的角度来看待买房是不是也挺好的？
- 财务自由：我的财务自由实证
- 我的实盘：十年之约
- 抵御风险：12 月保险方案参考
- 干货汇总：一文打包三年干货（第三版）
……
最后也贴一下之前写过的两篇关于买房的思考，希望对大伙有帮助：
孤独是个节拍2021-01-11 13:15:41
找女朋友的留言会被放出来嘛？在这里挂出个人信息也不是很慌。93年东北男生，北京工作，本科双非，年收入20，身高188，体重95（胖了）。工科生+闭塞工作环境=无恋爱史，能存钱适合结婚（笑），互相喜欢的话可以去女生的城市定居，VX：hx13903692200
作者
今天就一条，给你翻出来吧～
Robin2021-01-11 13:13:19
想探讨一下，也大怎么看学区房和溢价的问题？也大也会选择学区吗？还是会选择一般一点的，把剩下的钱留给未来的孩子理财。
作者
我坚决选择把学区房的钱留给孩子理财（假如我有孩子的话），算过一笔账，积累到 18 岁妥妥够他财务自由了。 有没有学区房在教育上的区别不会明显到天上地下，但有财务自由底气的孩子一定会很不一样，他能做自己想做的事儿，而不是我给他安排的事儿。
轲叶gh2021-01-11 13:08:42
非常认同你的观点，很喜欢看你的实盘和分享。我也是程序员，也在往这个目标努力，目前资产刚到60万。做的股债平衡配置。
作者
我在前面给你们把地雷趟干净，把方法和思考留下来，后面的小伙伴们就能少踩不少坑啦 [耶]
吕笑 Cici lv2021-01-11 13:00:53
所以也大就打算在德国定居啦
作者
就一套 100 万的房子还不至于把我俩绑在这，要是万一以后买了个 1000 万的倒是有可能 [旺柴]。 其实我俩不介意一直租房住，就是德国这边太保守了，万一以后不工作了找租房太困难。给自己买个保底的，不至于流落街头。
蕾子不在家┑(￣Д ￣)┍2021-01-11 13:15:25
国内前10年的房价增速真的是大于金融市场大盘的。。。不过未来十年应该会反超了。所以以前买房能当投资，但是以后除了一线的中心以外，就开始属于消费了。
作者
未来十年，金融市场跑赢房价的优势肯定会明显到让人没法再忽视。 但前十年的房价其实并没有跑赢金融大盘，只是大部分投资者的收益确实跑输了房价，大部分投资者拿不住，感觉挺可惜的。
晨曦2021-01-11 13:13:55
[捂脸]那装修费花销也很大啊
作者
我俩有时间，自己装就好了。现在住的房子也基本都是我们自己弄的 [耶]
欣口茹一2021-01-11 13:12:33
可以问一下也大，选择留在德国定居而不是回国的决定思路么？是考虑收入原因还是居住环境呢？
作者
都不是，单纯就是住习惯了懒得折腾，折腾太伤钱了。以后要是有个什么功能「一键免费搬家」，我没准就回去了 [机智] 而且自从我开始写公众号，大部分读者都是国内的小伙伴，所以我的“出国感”一直不是特别强。虽然潮流跟不上，但是国内发生啥我大部分都知道，买房算账还是算人民币呢～
Msysea2021-01-11 13:04:37
毕竟国内有些地方的房价，不停地涨，却很难判断它是不是虚高。另外，让收入或者资产上涨超过房价涨幅，还要在绝对值上迅速达到首付和月供的条件，都是很不容易的。只能说，既然因为资产不足错过了许多上涨机会，那就慢慢攒钱筹划吧。
作者
别做什么事儿都想着「迅速达成」，迅速上涨、迅速赚钱，就很容易走进坑里，越是想着快速翻倍就越容易连回本都困难。 先让资产上涨别跑输房价，然后踏实赚钱，慢就是快。也不用担心错过上涨，过去这一两年确实行情不错，但真赚到钱的往往是已经在坑里坚守了两倍甚至更长时间的兄弟们。
颦儿爱兮兮2021-01-11 13:23:53
也大，你好，我觉得国内买房另一点是和生小孩绑定的[捂脸]另外，就是国内头部大厂都集中在一线或新一线，也使得买房变得不那么容易和令人焦虑。不过赞同你的观点，先财务自由，买房才能变得容易，不能硬刚上车。
作者
如果一定要留在一线，我还是会选择先财务自由。自由以前是 2 个人赚钱，但自由以后就变成相当于 4 个人了 [奸笑]
钱江2021-01-11 14:11:28
从一个过来人的角度，这个观点有些片面了，有可能会坑杀一部分人，尤其是刚需，有孩子的中国一线二线家庭刚需房就不要抱着这个观点了，我不知道外国怎么样，但是国内可能行不通，有可能给自己挖坑。个人观点欢迎探讨[捂脸]，
作者
建议大家看看文末链接我上次发的文章，里面有相关讨论。没有一个选择能适合每个人，重点在于，当我们的能力只够二选一的时候，选择那个缺点最能让自己坦然接受的。
孙百聪「23点睡觉」2021-01-11 13:07:58
想请教也大，这个有数据吗，能详细讲讲吗 “各个国家的长期历史来看，通过基金投资资本市场的增速都要高于房价上涨，美国、德国是这样，国内也是这样。”
作者
房子作为投资的话，不能单单考虑房价上涨，还要考虑维护成本和折旧。从长期的趋势来看，美国、德国这边的房产平均收益只是打平通胀而已，资本市场则是扣除通胀还有 6～7% 的收益。当然也能举出很多一线城市的个例，就像股市还有茅台呢，但平均来看是会这样的。
蒋丰泽2021-01-11 13:02:30
这房价很慕尼黑[微笑]
作者
慕尼黑房价太可怕了，我都不敢去看 [捂脸]
心有林夕2021-01-11 13:57:33
汽车程序员+1[社会社会]，天哪，这简直是我理想中的买房观念，把房子当成商品，很多问题就清晰了～ 可惜之前家里给买了套又大又贵的期房，首付了六成，每个月还要还不少房贷，我每月除了还自己的房贷，还要帮父母还房贷，虽然我可以做到勤俭节约，但每个月硬性花销就去了一大半工资…我的财务观在一片债务声中片片零落[流泪][流泪][流泪]
张晨2021-01-25 12:54:19
坐标巴黎，花时间在这边的租房售房网站爬了些数据，找到了这边租售比好的地区，买了个投资房。首付5%不到，银行贷款26万欧，每月还贷950，收租金1300欧。去掉房产税、物业费、会计师费，加上税务优化，每年现金流是正的。等疫情过去打算再买一套。巴黎这边做这样的房东很多，有朋友已经攒了7套投资房
菜卜2021-01-11 14:34:56
也大这个分析很透彻了。剩下挡在前面的就是旧文化旧习惯的力量…劝长辈劝不动，但年轻人还是可以劝一劝的：真正地沉下心来思考与分析，这么急着买房，到底是不是当下“你的”真刚需，抑或是跟风？ 重点是“你的”
恋曲2021-01-11 13:14:51
我和也大观念一致[玫瑰][玫瑰]
树Elodie2021-05-09 11:17:36
德国的租金那么贵 房价却这么低。国内租金这么便宜，房价却这么高[捂脸][捂脸]到底是哪边魔幻了[捂脸][捂脸]
作者
其实都是对的。 房租水平是由大部分人的收入水平决定的，所以德国贵，国内便宜。 而房价是由小部分最有钱的人的买房意愿决定的。对于房价而言，供求的影响比平均收入的影响大。赞 3