三个兼顾财务自由的买房思路
给大伙分享三个能够兼顾财务自由计划的买房思路，第一个是来自几位读者的实践，第二个是来自一位私募大 V，最后一个是我自己用的思路。### 1、寻找正现金流的房子
这个思路最初是来自一位读者的分享。
这位小伙伴挺看重买房的（在上海），希望尽早上车，但是又不想让自己的生活变得太困难。然后算了一笔账，通过预期租金 + 手里的首付倒推自己的买房预算和贷款额。
后来他买到的房子是这样的：
工资到手 6000，公积金 2200，买房月供是 9200，房子收的租金是 6500。房子租出去，最后对现金流的影响就是：
+ 2200（公积金）+ 6500（房租）- 月供（9200）= - 500
买完房子以后，虽然月供有 9200，但对自己现金流的真实压力却只有 500，对于 6000 的收入来说压力就小得多了。
相比于先买完房子再发现月供压力太大的被动局面，这个思路算是进可攻、退可守了。每月到手的现金流基本没变化，不会承担多余的负债压力，但名下却多了套房子，也不耽误自己继续攒钱投资。
这位小伙伴还专门嘱咐我要匿名，就是“想告诉大家买房不一定都是压力。只要可控，不仅名下多一套资产，也可能增加现金流”。
巧的是，就在这个小伙伴分享思路后没几天，我又被问到某某房子算不算《富爸爸穷爸爸》里面说的买「正现金流的房子」。这个房子按照上面的公式计算算出来的结果是正数，买完房子以后每个月到手的钱反而更多了。
这个思路的重点是现金流为王，优先关注月供、租金、公积金等现金流，而不是房价和贷款额。因为现金流才是未来几十年真正压在我们身上必须承受的压力，最理想的情况是正现金流，压力反而变成助力。
2、买小租大
这个思路我最先看到的是一位雪球上的私募大佬，人在北京。他自己名下有套小房子，但是自己不住，出去租大平层。
一线城市房价高，但租金却偏低，租房可以住得上自己买不起或者不舍得买的房子，满足居住需求，同时降低对本金和现金流的消耗。
然后再用自己的小房子满足“要有个房子”的心理安全感和各种现实问题。
关于买房我们会有各种需求，心理上的安定感、户口、上学、居住、享受等等。但重点在于，有些需求是有个房子就可以满足，而有些需求则是有好房子才能满足，我们是不是可以把这些需求分开处理呢？
”有个房子“的需求通过买小来解决，”住好房子“的需求则通过租大来解决。
一提起租房，常见的观点是租房没有自己的房子舒服。如果是同一个房子，自己的确实会比租来的舒服。
但问题在于，在租金偏低、房价巨高的一线城市，能租得起的房子条件常常远好于自己买得起，所以结果也可能会反过来。
后来我发现实际中这么操作的人还挺多的，我身边也有不少，国内国外都有。
国内往往是因为租房便宜，所以买小租大。德国这边有些大佬自己好几套房，但还是租房住，主要是因为税务上更划算。
但在我看来背后的道理是一样的。把账算明白，清楚自己真正想要什么，很多时候投资、心理、现实和居住的需求未必要通过同一套房子来满足。
3、先财务自由再买房
最后这个是我自己的思路了，更激进一些。我的看法——
对于 20 岁出头刚开始工作的年轻人来说，先买房，背上房贷再财务自由，买房 + 财务自由都将是 hard 模式；先全力财务自由，再用自由后翻倍的收入攒首付、还房贷，财务自由 + 买房都是 easy 模式。
我们当初一再推迟买房，是因为发现对当时的我们来说，买房越晚代价越小，收获反而越大。
1、从头攒下 500 万很难，但有了 500 万再攒 500 万要容易很多。同样的成本，代价——为了攒下这笔钱消耗的生命时长——却不同。
2、过去 10 多年，房价涨得很凶，普遍观点是不赶紧买以后就买不起了。但我看到，实际上过去 10 多年股票/基金投资躺赚的收益要超过房价涨幅。
而且往前看，未来房价还能像过去十年这么涨吗？很难。但股票市场却依然可以，只要投资上涨幅度超过房价，房子就是越来越便宜的，所以我不焦虑。
3、20～30 岁是个认知和眼界飞速提升的年纪，我们越来越知道自己想要什么，而且越来越知道有什么更简单的方法实现它们。最终我们买的房子，单价只有多年前认为“应该”的 1/3。
4、如果我们以延迟财务自由为代价先买了房，那么我们真正能够享受这个房子的时间却更少了，每天只能回来睡个觉。但先财务自由再买房，我们有权利一天 24 小时欣赏自己的家，收获大了一倍。
所以我们选择先财务自由，然后买了一个月供和当前租金差不多的房子。而等交房的时候，首付也已经赚得差不多了。就相当于没有承担额外的经济压力，也不会影响财务自由。
肯定有很多小伙伴不同意我上面的观点，可能有的小伙伴觉得买房赚钱容易、买基金反而全亏了，觉得晚 5 年买房根本接受不了，马上生娃必须买房，不想去二线……等等等等
我完全同意大家的反对观点，我最想说的实际上不是上面这几个看法，它们适合我不一定适合大家。
通过这几个思考过程我最想告诉大伙的其实是「怎么把账算明白」。
1、想清楚自己买房要付出什么，早买房要多承担什么、失去什么？比如时间、本金、月供压力……
2、再想明白自己通过买房希望获得什么？比如居住、安全感、收益……
3、然后再回到原点，自己希望通过买房解决的问题是什么，只有买房这一个途径吗，有没有其他更好的思路？比如对房价上涨的焦虑不一定要通过买房解决，也可以通过合理投资来跑赢房价……
买房一定能带来不少好处，但重点是这个好处一定要值得上自己的付出才行。上面这三个思路说的都是这个意思：
第一个思路用现金流量化了收获和付出，所以寻找正现金流或者至少现金流持平的房子。
第二个思路则是不同问题各个击破，买小的解决现实问题，然后寻找居住体验超过租金成本的房子。
第三个思路是等待一个临界点，如果买房的代价会越来越小，收获却会越来越大，那么我们总会等到一个时刻，收获远大于代价。
很多时候我们会过于关注自己能得到什么，却忽视了成本和代价。我们需要的并不是收益无穷大，就像投资中我们赚不到市场里每一分钱。但只要确保自己每个决定的收获都能大于代价，这就够了。
- 财务自由：我的财务自由实证之路
- 投资实盘：十年之约，躺赚不难
- 抵御风险：7 月保险方案参考
- 干货汇总：一文打包三年干货（第四版）
Echo Sun2021-08-02 13:09:21
文中上海那位小伙伴，应该是付了较大大比例的首付，才能在月供只有9K的情况下买到一个月租金6K的房子吧~我最近在重读富爸爸穷爸爸，关于买房子正现金流一事，我也很心动，于是把买房软件上的苏州房子扒拉了一遍，结论：无法操作。富爸爸书中作者的方法是：借来首付，贷款买房，月租金cover借款和贷款的月供。但是国内现在租售比非常低的情况下，我觉得实现不了。如果出很多首付去实现正现金流，那房价横盘，资金成本也太高。也大，你的意见？
作者
国内确实相对难找一些，租售比太低、贷款利率又比较高，想要完美复刻这个思路比较难（把公积金算进来稍微好一点）。但这个现金流的视角还是非常值得参考的，至少不要给自己形成太大的压力。
AFreeCoder2021-08-02 14:30:25
提供另外一个思路。 买房和财务自由，到底先来哪个？相比于文中的建议顺序，我就是标准的反向操作。刚毕业刚工作，就领证买房背上贷款了。回顾毕业至今，确实，财务自由的速度会慢很多。但是我觉得也大可能少考虑了一个因素：初期的我们，并不具备管理较高规模资产的能力。 刚走上追求财务自由这条路，初期钱少也有钱少的好处，就是能折腾，不怕输。如果开始就有一笔很大的初始资金，一旦出现较大风险，亏损个20%甚至更多，一般人很难平静面对的。 当然如果能在学校期间就利用小规模资金就积累足够的经验，就不存在这个问题了。
木叶2021-08-02 13:11:38
最近在考虑要不要买一个老破小，毕竟在上海一个月租金和房贷也差不多。但是买房会一下子拿出去绝大部分积蓄，就不知道如何权衡了[捂脸]
作者
只能二选一的话就思考哪个选择的缺点你最难接受，选择“痛苦最小化”而不是“利益最大化”一般都没错～
鹿2021-08-02 13:17:30
我跟第一位算的帐是类似的，我想要买的房子，去掉首付，公积金可以还一半多一点的房贷，剩下的和我当时的租房租金差不多，所以我买完房生活质量不变，那为什么不买房。其实一线城市我想能力范围内的房子或者稍微要够一够的房子，房贷都不是太大的压力，主要是首付，所以还是要存钱。我存钱的意识起步太晚了，看了也大，存钱意识起步那么早很佩服。不过任何时候只要现在开始都不晚，我已经提前完成今年的存钱目标了，因为自从开始有这个目标，就觉得买买买不再是乐趣，而是存存存，也没有亏待自己的感觉，可能过去对自己也是相当好了，现在物质欲低了。存钱的乐趣无穷[呲牙]
古月学摄影2021-08-02 13:38:13
思路一是给父母在当地，自己不用租房的人用的吧？ 如果再算上自己每月房租费用，每月财务数字怎么都是大负数。
作者
还真不是，他是合租的，租金 1500。可能很多人接受不了自己有个房子，然后还在合租，但这不就是我们上周所说的——比自己“应该”的生活水平低一档嘛，live below your means。
lilychen2021-08-02 13:08:32
哇，这个买小租大就是前两天我留言的方法，哈哈哈，没有了解过其他人是否有这么做过，不过大佬都这么做，说明我们的想法还是可以的[CoolGuy]
申佩2021-08-02 13:43:57
我的计划是：前期攒钱+理财得到了首付款，买一套预算内（首付=理财赎回清零+公积金几乎cover月供）的房子，然后重新开始理财[苦涩]。由于首付没有借款，月供基本不影响自己的月收入现金流，对现有生活的冲击（表面上）基本没什么，不过躺赚收入和存款清零要从头来过了，好在还是可以保证一个较高的储蓄率。对我来说，等到真·全部自由再买房，个人还是觉得有点久了，会有些焦虑，而且租房确实住得没那么舒服。
Andy2021-08-02 13:15:59
放到前些年，权益资产投资肯定是不如买房的。 用20%的自有资金加上5%的杠杆（甚至还有打七折，3.几%的时候）就能撬动一个将来能涨几倍的资产，简直不要太疯狂。 如果是现在的话，可能真跑不过权益资产了，可以看看过几年的发展来验证一下。
蓝天白云的蓝2021-08-02 14:12:28
4年前用这种买小租大的思路买了一套市里的老破小，年租金相当于全款的6%，觉得比存银行利率还要高些，于是过了半年我又一模一样再买了一套继续收租。现在收了4年租金，房价还翻了一番，准备卖掉。事实证明这个思路是对的。
刘嘉倩2021-08-02 13:42:23
有个问题：第一个思路里，主人公将新买的房子用于出租，那他自己住哪里呢？如果租房的话，支付的房租是不是也要体现在公式里呢？
作者
为什么呢？买房之前住在哪，买房之后继续住不就好了。新房的正负现金流相抵，所以生活上不用有太大变化，但是首付换成了房子。和租房有啥关系？
喵二小姐2021-08-02 13:23:16
第一个案例风险非常高，当然押对了血赚，身边有同事这么操作刚好赶上学区房，房子翻倍可比挣工资快多了，话说这套武术可以一直操作么，感觉像220开高速，要么过去了，要么过去了
作者
我的看法相反，我觉得第一个思路的风险非常低，进可攻退可守，选择权非常高。如果房价上涨，能赚到房价涨幅。如果房价下跌，正负现金流相抵，心里压力也不会太大。如果原来是自住，意外遇上变故租出去就能瞬间缓解压力。在买房选项里算是“反脆弱”的典范啊。
喵二小姐
现金流来源全是工资，房租的收益也算的是乐观的，两相风险系数相加，且人断不可换工作不可懈怠不敢蹦跶。16年这么操作，很快涨幅和租金可以满足预期，而当下的房价大都是16年的2-3倍了
作者
那在“想买房”这个前提下，还有更完美的思路嘛，我好像没找到更好的了
See2021-08-02 14:01:46
第一条非常适合有首付的人，不影响现金流压力比较低，没有首付的不管你选哪个方案都是要扛几年的。
kim2021-08-02 14:04:57
我是先买房，再卖了房接触的投资。 逃离深圳出了房子。刚好接触了投资，放弃了好车好房，买啥都性价比。仔细规划手里的钱，做的好的话，类似那个台湾妹子那本书，不工作也能财务自由。
作者
决定房子是资产还是负债的，不是房子本身，而是看你自己是否舍得卖 ?? 从一线卖房出走也是比较经典的财务自由案例了
Yo.2021-08-02 14:20:31
买小租大真的是我身边很多人的思路了
PPZ2021-08-02 13:37:09
我就是第一个思路耶，歪打正着，看来是不错的路子。
重玄2021-08-02 21:55:50
当年新房交房，一直想租出去抵一部分房贷。家人一直不同意，理由是自己都没有住，为啥要别人先住。[尴尬]
V2021-08-02 21:37:46
生娃是不是也是同理？[让我看看]晚生有晚生的好，多很多时间陪伴与教育，财务也更轻松。[让我看看][让我看看]
WYN2021-08-02 16:22:52
之前类似第二种思路，以前有个100米的房子，后来为了改善生活质量，租了一个150平的，一家四口住，5000元一个月，距离之前的房子一公里，而之前的房子由于地段相对热闹，每个月租金4000，这样一来还是很划算的。去年卖掉了打算买一个二手的老学区房，租金差不多。现在一点买房的欲望都没有，租房的要求之一就是空房，方便自己布置赞 3